KİRA UYARLAMASI * İZLENECEK YÖNTEM

Uyarlama davalarında kira tespitine ilişkin esas ve usullerle değerlendirme yapılamaz. Daha geniş bir şekilde inceleme yapılmalı ve “İŞLEM TEMELİ ÇÖKMESİNİN” söz konusu olup olmadığı araştırılmalıdır.

KİRA UYARLAMASI * İZLENECEK YÖNTEM
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E: 2012/11928 K: 2012/16705 T: 03/07/12

 

Dava dilekçesinde kira bedelinin yıllık 30.000 Dolardan 70.000 Dolar olarak uyarlanması istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 50.000 Dolar olarak uyarlanması cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

 

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı kiralayana ait mecurda davalının kiracı bulunduğunu, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasının emsallere göre düşük kaldığını, dolarda beklenen artışın olmadığını, taşınmazın niteliği, ticari gelişmeler, vergi ve yıpranma payı giderlerindeki artışların sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu belirterek 01.06.2010 dönemine ait kira parasının yıllık 33.000 Dolardan 70.000 Dolar olarak uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı vekili cevabında, sözleşmede kiranın dolar olarak kararlaştırıldığını, dövize bağlı olarak kiranın da arttığını, mecurda ve çevresinde olağanüstü bir değişiklik olmadığını beyan etmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.06.2010 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 50.000 Dolar olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hükmü taraf vekilleri temyiz etmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.06.2005 başlangıç tarihli olup, 7 yıl sürelidir. İlk beş yıl kira parasının yıllık 30.000 Dolar, 6. ve 7. yıllarda ise 33.000 Dolar olarak kararlaştırıldığı, uyarlama talep edilen 01.06.2010 döneminin ise sözleşmenin 6. yılı olduğu anlaşılmaktadır.

Dava konusu mecur, Adana, Ç. ilçesi, Y. mah, toplam 1.255 m2 mobilya mağazasıır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bölgede normalin üstünde ticari değişiklik olduğunu, büyük ve marka mobilya mağazaları, marketler ve işyerleri açıldığını, yakında H.P'nin hizmete açıldığını, bu nedenle kira sözleşmesinde çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu, işlem temelinin çöktüğünü belirtmiş, emsal olarak, dava konusu taşınmaz ile benzerlik göstermeyen 330 m2 işyeri kirası alınmıştır. Raporda sözleşmede kararlaştırılan kira parasının davacı yönünden katlanılmayacak şekilde düşük kaldığı somut nedenlerle belirtilmediği gibi, taşınmaz ile aynı özelliklere sahip (konumu, büyüklüğü, kullanım amacı, kira başlangıç tarihi ve süresi yönünden) emsal kira sözleşmeleri de incelenmeden mecurun yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının yıllık 61.230 Dolar olduğu açıklanmıştır.

Bu durumda rapor hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasına gerekip gerekmeyeceği incelenir.

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara - 1987 Sh.152 -vd.Hatemi/SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd.)

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (MK.Md.4,2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gbi MK. Md.1 deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, az yukarda açıklanan kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, çeşitli ekonomik değerlerdeki artışlardan hareketle sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez. O halde mahkemece yukarda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kira bedelinin Dolar üzerinden kararlaştırılmış olması, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece; yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.07.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.